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Liti condominiali: 10 cose da sapere

21 maggio 2018

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Tra i conflitti condominiali più ricorrenti ci sono quelli relativi ai rumori molesti, all’approvazione e ripartizione delle spese, all’utilizzo delle parti comuni (pianerottoli, ascensore, terrazza) e al recupero delle quote dai morosi. Chi vuol vivere serenamente in condominio non ha che da rispettare poche regole.

 Sulla base dell’esperienza delle aule giudiziarie, di seguito sono riportati gli errori più comunemente commessi all’interno degli edifici che, di solito, fanno perdere le cause. Ecco quali sono le cose da sapere sulle liti condominiali.

Indice

1 In condominio non esistono nullatenenti
2 Non puoi contestare il decreto ingiuntivo se non impugni la delibera
3 Non puoi pagare per conto di chi non paga
4 Non si possono conservare biciclette e motorini nell’androne
5 La seconda auto si lascia fuori il cortile
6 Dal balcone non si può far sgocciolare l’acqua
7 Qual è l’orario per non far rumore?
8 In terrazza tutti liberi
9 Per i lavori sul balcone non c’è bisogno del consenso dell’assemblea
10 Prima del tribunale c’è la mediazione

 

In condominio non esistono nullatenenti

Spesso si crede che il disoccupato o chi ha una pensione minima non rischia nulla se smette di pagare il condominio. In verità contro i morosi c’è sempre la possibilità di pignorare e vendere l’appartamento. Solo nei confronti del fisco c’è il divieto di toccare la prima casa (peraltro con un limite minimo di debito di 120mila euro). Secondo la giurisprudenza, neanche l’esistenza di un fondo patrimoniale può essere sufficiente a impedire l’esecuzione forza sull’immobile, trattandosi di una spesa necessaria ai bisogni della famiglia (qual è appunto la casa).

 

Non puoi contestare il decreto ingiuntivo se non impugni la delibera

Un tipico errore che commette chi non è d’accordo con le delibere condominiali e con le decisioni in merito alla ripartizione delle spese, è quello di aspettare troppo tempo. Così succede che solo quando si riceve il decreto ingiuntivo da parte del condominio per il mancato pagamento delle spese ci si muove e si ricorre all’avvocato affinché faccia opposizione alla richiesta di pagamento. Ma è ormai troppo tardi. È vero che la legge dà al debitore 40 giorni di tempo per opporsi al decreto ingiuntivo, ma la giurisprudenza ha chiarito che, in questi casi, la contestazione non vale a nulla se prima non si è impugnata la decisione dell’assemblea. Impugnazione che, come noto, va fatta entro 30 giorni (dalla riunione: per i presenti e gli astenuti; dalla comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti).

Dunque ricorda che se una delibera assembleare impone delle spese che a te non stanno bene devi attivarti subito e non aspettare che arrivi un giorno il sollecito di pagamento o, peggio, l’ordine del giudice.

 

Non puoi pagare per conto di chi non paga

Altro errore che si commette spesso tra i condomini è quello di approvare a maggioranza la costituzione di un fondo spese per sopperire alle esigenze di cassa determinate dalle varie morosità. Se si tratta solo di un anticipo delle quote condominiali che i vari proprietari dovranno pagare nei mesi successivi, allora non c’è alcun problema. Viceversa, se si tratta di un extra per coprire i buchi di bilancio, la giurisprudenza impone l’unanimità dei consensi. Questo perché la legge stabilisce che alle spese condominiali si partecipa sempre e solo secondo i propri millesimi; invece, far pagare di più chi ha già pagato le  quote, onde sopperire alle esigenze di cassa, sfasa questa proporzione. Con il consenso di tutti, invece, si può superare questo ostacolo. Ma basta un solo condomino che si oppone per far saltare la delibera.

Non si possono conservare biciclette e motorini nell’androne

Alzi la mano chi non ha mai visto un condomino parcheggiare, durante la notte, la propria bici o il motorino nell’androne del palazzo. Ci spiace per chi teme i ladri, ma neanche questo si può fare. La legge consente di utilizzare le parti comuni dell’edificio a condizione (tra l’altro) che non se ne snaturi la funzione; e di certo l’ingresso del palazzo non nasce come luogo di parcheggio.

 

La seconda auto si lascia fuori il cortile

Quando il cortile è troppo piccolo per ospitare tutte le auto dei condomini, chi ha la seconda vettura deve trovare un altro posto per parcheggiarla. L’assemblea potrebbe votare l’inserimento nel regolamento della possibilità, da parte dell’amministratore, di comminare multe fino a 800 euro per chi viola quest’obbligo.

 

Dal balcone non si può far sgocciolare l’acqua

Far sgocciolare l’acqua delle piante sul piano di sotto integra un reato, quello di «getto di cose pericolose o atte a imbrattare», ma solo se l’episodio si ripete più di una volta. Ecco perché, prima di querelare il vicino che sta sopra, è meglio inviargli una diffida con cui lo si invita ad astenersi dal ripetere questi comportamenti.

Qual è l’orario per non far rumore?

Spesso si crede che esiste un orario oltre il quale non si può più fare rumore nei condomini. La legge invece non lo dice. Il codice civile si limita a stabilire che i rumori non debbano mai superare la normale tollerabilità. Cosa significa? Che bisogna valutare “caso per caso” e “casa per casa”. A influire non è solo l’orario (ciò che è tollerabile a mezzogiorno non lo è a mezzanotte), ma anche l’isolamento delle pareti, la collocazione dell’edificio (in un centro abitato molto rumoroso è più facile non sentire il frullatore del vicino aperto per un’ora di fila).

Sbaglia chi crede, però, che superata la soglia della tollerabilità del rumore si possano chiamare i carabinieri. Questi intervengono non sulla base dell’entità del rumore ma delle persone potenzialmente molestate. Difatti il reato che entra in gioco è quello di disturbo della quiete “pubblica”; ed è chiaro che se i rumori vengono avvertiti da due o tre inquilini non c’è neanche illecito penale. Ad essere infastidito insomma deve essere gran parte del palazzo o del vicinato, anche se a sporgere la querela è una sola persona.

Se non c’è reato, si può solo chiedere un risarcimento del danno.

Tra i rumori più sgradevoli c’è il cane che abbaia. La Cassazione ha detto che si può anche ricorrere al sequestro dell’animale se c’è il rischio di reiterazione del reato; si pensi al padrone che, dovendo lavorare tutti i giorni, lasci il quadrupede sempre solo in casa.

Non si possono invece impedire i pianti dei bambini perché, per quelli, purtroppo la natura non ha ancora dettato una soluzione.

 

In terrazza tutti liberi

Se la terrazza è condominiale e non di uso esclusivo tutti vi possono accedere, utilizzarla, stendervi i panni, depositarvi propri oggetti, crearvi un orticello e, insomma, fare ciò che si vuole a condizione di non impedire agli altri condomini ulteriori utilizzi.

 

Per i lavori sul balcone non c’è bisogno del consenso dell’assemblea

 Chi vuol coprire il balcone realizzando una veranda deve chiedere il permesso di costruire al Comune e qui l’ufficio tecnico, tra i vari allegati, richiede la votazione dell’assemblea che ha dato il consenso. Errato. Ciascuno è libero di fare, all’interno o all’esterno del proprio appartamento ciò che vuole a condizione che non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del palazzo. Ma queste sono valutazioni che il condominio può fare a posteriori, ossia solo dopo la realizzazione dell’opera (con il rischio però, per il proprietario, di doverla poi smantellare). Non c’è quindi alcuna necessità di chiedere l’ok preventivo dell’assemblea, né il Comune può imporre una disciplina diversa.

 

Prima del tribunale c’è la mediazione

Prima di poter avviare una causa per una questione condominiale bisogna obbligatoriamente tentare la mediazione, che è una sorta di conciliazione presso organismi designati (ce ne sono numerosi per ogni città). Ad esempio se intendi impugnare una delibera del condomini devi, nei 30 giorni successivi, proporre al condominio il tentativo di mediazione e solo in caso di fallimento dell’incontro puoi rivolgerti al giudice.  La parte coinvolta in una disputa (o ciascuna delle parti coinvolte) inizia la mediazione inoltrando una domanda ad un organismo di mediazione competente presso il quale operano i mediatori, che hanno il compito di svolgere in concreto l’attività di mediazione. Le parti devono farsi assistere da un avvocato dal primo incontro di mediazione e per tutti gli incontri successivi, fino al termine della procedura. In caso di lite condominiale, la mediazione può essere iniziata dal condominio. L’amministratore del condominio può partecipare al procedimento di mediazione solo se l’assemblea condominiale l’autorizza con delibera presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/2 del valore dell’edificio.

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